《【荷兰】警告:宜家不宜家,某种杯子不要乘滚烫的液体...》剧情简介：终于在经过一段时间的价格下调之后宝马终于还是决定退出价格战了【荷兰】警告:宜家不宜家,某种杯子不要乘滚烫的液体...受上游原材料综合成本疯长所致2022年初开始德国啤酒品牌开始陆续提价短短一年多的时间便实现了3连涨给德国啤酒在中国市场的发展带来极大的挑战在这一大背景之下费尔德堡的逆势突围无疑将为承压前行中的中国啤酒行业带来更多参考价值

《【荷兰】警告:宜家不宜家,某种杯子不要乘滚烫的液体...》视频说明：广告费、游戏、股价上涨等等这些深奥的赚钱手段我们普通群众也许不了解但是他的一个赚钱项目我们应该人人知晓那就是零钱提现手续费房地产新模式没那么乐观2023-12-26 09:09·明源地产研究院地产行业的困境已经延续到今天虽然到处都在说新模式可是其实也没有人能说清楚这个行业的未来的新模式在哪里针对住宅市场我们可以尝试推演一下这个行业未来会长成什么样受一个同事启发简单搭建一个分析框架我们把住宅市场分成商品房市场和保障房市场把业务模式分成重资产（基本等同于开发）和轻资产（服务）这样就有个简单的2×2的矩阵可以从这个矩阵角度来看看未来的市场演化扫描完矩阵的不同格子其实推演住宅市场的未来聚焦三个问题：1、传统的重资产开发行业将会怎样演化2、保障房是不是新增投资的大机会3、围绕行业的服务机会在哪里以下我就按这三个问题逐一推演一下：1、传统的重资产开发行业将会怎样演化其实重资产开发行业的变化是和这次行业危机的进程息息相关的危机用它自己比较惨烈的方式彻底重塑了这个行业虽然直到现在表面观察发现爆雷和不爆雷企业差别在于所有制的差异但如果对这种所有制差别的运转机制做进一步探讨发现这个差别的核心在于债务是否如愿展期企业能否借新还旧所以一开始在行业还处于现金流危机阶段的时候所有制差别影响巨大这时能够借新还旧和不能借新还旧对企业就是生死的差别但当危机了持续很长时间现金流危机已经淘汰掉很多企业市场发生大幅衰退登录价格和销量的负向循环后行业就登录了资产负债危机阶段这时候原本能借新还旧的优势就不明显了或者说市场上只剩下那些原本可以借新还旧的企业市场销量持续缩减企业可以用来还债的现金流持续变少不断借新还旧利息也远超预期加上资产价格下跌同样资产对应的收入大幅减少收入少成本升企业陷入亏损短期没到资不抵债但净资产也逐步亏掉在这个时候即使很多国企也感觉困难通缩螺旋形成所有制差异形成的企业区别实际上变成了杠杆差异形成的企业区别这时候杠杆越高越难受在过去几年杠杆差异不完全等同所有制差异有民企杠杆不重有国企拼命借钱所以无论新模式最终如何旧模式并非凭空消失旧模式的遗产给每个参与者都套上了沉重的枷锁杠杆像包袱在未来新模式的参与主体中谁背负的包袱越轻谁就能发展得越好这是一个有意思的局面但凡旧模式的成功者谁能没有包袱所以主流玩家还是带病前行新增的玩家是其他受影响较小此时保留大量流动资金的行业来抄周期的底类似于主业是能源、制药、汽车、制造业的开发商甚至产业链里持有大量现金的贝壳可能也算这一种说完危机的影响说回住宅市场本身其实中国市场的困局还在于市场的长期容量过去蓬勃发展的住宅市场是因为具备一定的投资属性所以市场的交易量不能简单等同于大家的居住需求尤其是我们看到三四线人口流出的城市仍然有持续不小的住宅成交量但这种投资属性其实是在宏观经济高速成长人口增长城市化持续的大背景作为保证的未来会怎样最大的问题仍在人口人口出生下滑不可避免虽然目前我们人口是美国的4倍但是现在开始每年净增人口基本是负数而美国还在持续的增加人口按照传统的住宅容量算法实际上美国市场的刚性需求比我们更大市场容量下滑可能不可避免我们只是探究究竟销量下滑到何处是原来的70%60%50%甚至更低需求端长期下滑会让长期蓬勃发展的供给端的过剩问题非常凸显所以即使不考虑这次的危机影响旧供给的退出也是未来很长一段时间的行业主题想想煤炭白电等等行业发生过的供给侧退出情况地产供给的退出既包括生产原料的退出也包括生产能力的退出生产能力的退出就像现在民营开发商的退出潮但实际上真正的供给能力减少不仅是市场主体的退出另一方面也是从业人员的彻底退出比如很多发展商团队另起炉灶重新干起了代建这就不是真正退出真实的退出是个漫长的过程而生产原料的退出即土地供给的收缩是必然且更快的过程这不仅仅是政策意愿的导向更是市场状态的自然结果市场主体大幅消减看到的是没有人买地了反思之前的行业问题监管部门肯定觉得过去行业这种能够形成可以随便使用的大资金池套取息差的开发模式是巨大问题未来监管必将着力此处预售即使不被取消预收款也面临更加严峻的监管实际和取消无异所以也会看到没有钱买地了土地供给方可能也会略微挣扎一下比如没有市场主体和没有钱来买地是不是可以请当地没有开发能力的国企托底然后实际让有开发能力的团队代建开发轻重分离最后把尽可能多的房子销售给直接的市场客户相当于卖地的多做一点工作帮助把原料卖出去但即使这种情况下市场也不可避免的会转向需求导向需求会带来土地价值的重新评估边缘区域土地的市场价值会大幅下降从而也带来土地供给能力的下降慢慢就登录新的均衡行业里喊了多年的分化其实是要在这种需求不大供给近乎无限的市场才可能开始我们会发现好地段的土地仍然稀缺能让土地产生差异化价值的团队和开发能力仍然稀缺旧团队要保持这种能力需要残酷的瘦身、重组重新思考什么是真正客户需要的附加价值怎么样才能从激烈竞争的市场突围这些基础问题总的说随着市场销量的逐步走低未来重资产的开发行业将变成小行业在上一轮周期没有包袱的新企业有一些优势地位旧企业中管理风险的佼佼者也可能能开启新征程旧开发企业的人员可能以流动或者代建的模式登录新时代但是分化是主旋律轻重分离以后会看到轻重行业都会产生各自的分化重资产行业面临一轮巨大的资产价值重估一些没有市场价值的边缘资产变得更便宜少量核心资产变得更贵（但在整体通缩的大环境下这种情况非常少见）重资产企业未来更像被严格监管的金融企业轻资产团队需要瘦身重构过去在牛市中形成的基础能力很多基础从业者都会离开这个行业最终逐步实现行业在缩量之后的新均衡2、保障房是不是新增投资的大机会尽管市场预期很高但不得不说保障房实际上不可能成为新一轮大规模投资的方向很多人都鼓吹新加坡的住房保障模式但从现状看我们目前房子和家庭的套户比大于1家庭住房拥有率大于90%绝大多数家庭拥有的住房都是完整产权的商品房或者类商品房从时机上说我们已经错过了成为新加坡模式的机会我们也永远不会成为新加坡模式而且目前看似没有保障的住房机制并不一定比新加坡的机制更差更能更符合基础较差的国情保障房的初衷本身就是保障居民的基本居住情况如果按照目前的收入和很多人理想的房价收入比实际上在中国很多城市这个想象中的合理价格连房屋的建安成本都不能覆盖难道都需要财政补贴大家购买吗我们选择了低税高房价的香港模式实际上通过高房价回收了大量的基础建设资金回到高税收低房价的道路是否对整体经济发展更加有利是否还能建设现在这样的基础设施呢由于行业发展带来的住宅蓬勃建设实际上房租上涨幅度较小市场租金实际不高即使低收入者实际居住状况也是改善的在人口下降的大背景下现在再回头大规模建设保障房实际面临诸多矛盾之处如果限定严格的家庭购买资格那我们就会面临实际上建设出大量卖不掉的住宅社区但如果不限定购买人群无疑是饮鸩止渴大量的供应将会对脆弱的商品房市场雪上加霜造成当地房价体系的崩塌目前我们国家城镇居民家庭财富的构成比例房产都是占到总资产的70%以上如果资产价值跌掉50%以上甚至90%是个什么样的状况负债不变房产大幅度跌价社会上出现大量负资产家庭消费一片哀鸿最终带来的就是巨大的金融危机3、围绕行业的服务机会在哪里首先可以肯定的一点是服务市场的总量在萎缩因为服务所依附的大市场在萎缩无论是开发量还是房屋价格住宅市场的大趋势还是走向更均衡的小市场开发行业尚且在去产能产业链上的服务型公司更难扩张传统的供应商中卷是常态大家都面临更加严峻的竞争环境这种竞争也是一个服务业去产能的过程增长机会仍然在创新中创新方向可能针对新技术对于这个传统行业的改造比如随着AI兴起各行各业又重新开始重构的企业数字化服务；创新方向可能是成本导向的业务或流程优化可能面对新鲜事物的尝鲜客户在变少但是降本提效的传统业务需求还始终存在这也是服务行业的另一种卷的方式；随着市场竞争的加剧创新方向可能在营销端也会有新变化怎样更好的卖东西怎样让客户买我的东西市场不好的时候销售总是一个更需要投入更多预算的领域除去这些市场导向的需求以外从轻资产服务的购买方来看政府可能是市场低迷的重要买家经济繁荣时政府投资多是因为财政有钱会考虑长期的发展在凯恩斯主义导向下经济萧条时实际上各种政府主导的救市方式不少出于提升经济的目的仍然也会有很多新增投资而且这部分因为总投资总量减少显得更加珍贵未来可能针对再投资机会的研究会变多比如什么可以作为再投资的方向等等很多服务机会关键在于紧跟政策快速调整只要注意回款服务政府和国企需求仍然是熊市中轻资产服务市场中最大最稳定的市场点击下图了解详情